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La mise en place de la retenue à la source influe sur l’imputation de votre déficit foncier sur votre revenu global en 2018 et sur l’ampleur de votre déficit foncier en 2019

Afin d’éviter aux contribuables d’être prélevés deux fois en 2019, une fois au titre du revenu 2018 déclaré en 2019 et une autre fois au titre de la retenue à la source perçue en 2019 pour les revenus de 2019, il a été mis en place une « année blanche » par le biais d’un « crédit d’impôt modernisation du recouvrement » (CIMR) qui aura pour effet d’annuler l’impôt de 2018 (sauf pour les revenus exceptionnels et pour les revenus de capitaux mobiliers).

Ce CIMR influe sur votre déficit foncier. Avant sa mise en place, le déficit foncier était imputable sur votre revenu global jusqu’à 10 700 € et diminuait donc votre impôt d’autant. Pour le calcul de l’impôt 2018, cet avantage fiscal n’est plus d’aucune utilité puisque le CIMR annule l’imposition globale. La perte de cet avantage constitue un inconvénient mais cet inconvénient ne se vérifie pas si le montant de votre déficit est important. Il faut donc l’évaluer plus précisément.

Les travaux réalisés en 2018 seront déductibles intégralement. Ceux réalisés en 2019 ne le seront qu’à 50 %. Plus précisément, pour le calcul de l’impôt 2019, vous pourrez déduire la moyenne du montant des travaux effectués en 2018 et 2019 ce qui donne :

Revenus fonciers - (charges + (Travaux 2018 + Travaux 2019) / 2 ) = revenus fonciers imposables en 2019.

L’administration fiscale donne ainsi les trois exemples suivants :

Exemple 1 :

Un propriétaire bailleur paye en 2018 des travaux de réfection de la toiture d'un immeuble locatif pour un montant total de 30 000 €. Aucune dépense de travaux n'est réalisée au cours de l'année 2019. Pour la détermination du revenu net foncier imposable de l'année 2018, le contribuable peut déduire la totalité de la dépense, soit 30 000 € (application du droit commun).Il est rappelé que le revenu net foncier imposable de l'année 2018 ainsi déterminé peut, si ses conditions d'application sont satisfaites, ouvrir droit au bénéfice du CIMR. Pour la détermination du revenu net foncier imposable de l'année 2019, le contribuable peut déduire une charge de 15 000 €, correspondant à la moyenne des dépenses de travaux payées au cours des années 2018 et 2019 [(30 000 + 0) / 2], et ce, quand bien même aucune dépense de travaux n'a été réalisée en 2019.

Exemple 2 :

Un propriétaire bailleur paye en 2018 des travaux de réfection de la toiture d'un immeuble locatif pour un montant total de 30 000 € et en 2019 des travaux de ravalement sur ce même immeuble pour un montant de 15 000 €. Pour la détermination du revenu net foncier imposable de l'année 2018, le contribuable peut déduire la totalité de la dépense, soit 30 000 € (application du droit commun). Pour la détermination du revenu net foncier imposable de l'année 2019, le contribuable peut déduire une charge de 22 500 €, correspondant à la moyenne des dépenses de travaux payées au cours des années 2018 et 2019 [(30 000 + 15 000) / 2].

Exemple 3 :

Un propriétaire bailleur paye en 2019 des travaux de réfection de la toiture d'un immeuble locatif pour un montant total de 30 000 €. Aucune dépense de travaux n'est réalisée au cours de l'année 2018. Pour la détermination du revenu net foncier imposable de l'année 2018, en l'absence de dépenses de travaux réalisées, aucune déduction de charges "pilotables" n'est pratiquée (application du droit commun). Pour la détermination du revenu net foncier imposable de l'année 2019, le contribuable peut déduire une charge de 15 000 €, correspondant à la moyenne des dépenses de travaux payées au cours des années 2018 et 2019 [(0 + 30 000) / 2]. 

La question se pose pour l’investisseur de déterminer le montant des travaux à réaliser sur 2018 pour que cela soit fiscalement intéressant, c’est-à-dire de savoir si vous serez ou non en déficit foncier et si ce déficit sera suffisamment important pour compenser l’application du CIMR. Le calcul de ce déficit foncier doit tenir compte de la distinction que fait le fisc entre les charges récurrentes (assurance, charges de copropriété, impôts, intérêts d’emprunt, frais de gestion) qui ont des modalités de déduction différentes des charges dites « pilotables » qui concernent les travaux programmés et les travaux urgents. Les travaux urgents ne sont pas soumis à la limitation de déduction des travaux programmés sur 2019 : il peut ainsi être intéressant d’étudier vos travaux pour les faire entrer dans cette catégorie.